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估價透明化 打破都更黑箱

2013-10-20 00:00:00聯合新聞網 記者吳泓勳、陳美玲、孫偉倫╱台北報導

都更後,建商、住戶可以各分多少、每位住戶又可分回多少,都仰賴「估價」。估價是否公平、客觀,牽涉到人民的財產權,現行規定是由擔任實施者的建商來選擇估價師,經常造成住戶不信任估價師及其估價結果,導致爭訟不斷。

很多人都建議應打破由建商選擇估價師的規定,改由建商、住戶共同選定。但如果建商與住戶無法達成共識該怎麼辦?政府要不要介入?都值得深入探討。本周都更追追追系列報導針對估價議題,邀請各方專家提供建議,希望能找到最佳估價之道。

台北市知名都更案—永春社區曾爆發爭議,不同意都更的住戶大動作召開記者會,指責都更的實施者(建商)在權利變換過程中,低估更新前的價值,讓建商可以獲得較高的坪數比率。

當時火大的住戶發文詢問台北市政府,能否自行找估價師估價,市政府卻回函,表示依法令只有建商才可以找估價師。因為估價程序都掌握在建商手中,讓住戶大嘆:「根本玩不過他們!」

現行的都更條例規定,由「實施者」選定三家估價師估價,再選定一家作為依據。由於估價師是由開發商所選定,一直以來備受外界質疑實施者與估價師之間有黑箱作業、操弄價格,也造成爭訟不斷。

為了讓整個估價制度更加符合公平性和透明化,以及提高地主參與度,內政部營建署決定修改都更條例,明確規定估價者應如何委任,改由開發商和住戶共同決定。

依據行政院送立法院審查的草案,未來都更估價,將由實施者、土地所有權人共同指定三家以上估價者;若無法共同指定,則由實施者自各主管機關建議名單中,以公開隨機方式選出;建議名單由各主管機關會同相關職業團體提出。

除了行政院版本之外,台北市、新北市也都有建議。台北市都更處表示,建議由開發商、地主各找一家估價師,再加上市政府名單隨機挑選,三個單位尋找三間估價機構,再由開發商與地主討論協商,選用某一家結論或結合調整。

台北市都更處指出,為避免少數估價結果過於偏頗的可能,市府的審議小組也會擔任把關,要求了解估價過程的參數分析與推論分析。

新北市都更處則說,建議比照採購法,由政府建立估價師名單,當開發商申請時,從名單選五到七家,去除評估價值最高、最低業者之後,剩餘業者再取平均值。不過,當初討論時因有人認為此方法較為繁瑣,並未被內政部採納。新北市都更處說明,目前都更審議委員會成員中,具備估價、財務專業委員比重較高,若地主提出疑慮,也會協助檢視估價結果是否不當,向民眾解說減輕疑慮。

對於估價制度,朝野立委都沒有特別的意見。國民黨立委丁守認為,可依照院版修法共同指定三家以上估價者鑑價,若居民地主仍無法信任建商指定的估價者,就委託更多的估價者加入;至於估價價值若出現差距,則可以採取平均值方式處理。

國民黨立委張慶忠則說,對於行政院版訂定的標準,他沒有意見,但若建商與地主缺乏互信,不管如何進行估價,都會有人不滿意,此時應著重在政府如何依法貫徹執行力。

除了擴大估價機構選擇管道之外,台北市、新北市都更處官員都認為,由於估價專業相當艱澀,地主看到估價結果,往往不懂其中的專業術語與過程,而對結果不滿,為減少這類情形,未來也會考慮朝如何簡化估價專業,用更簡明易懂的說法告知民眾減少疑慮。

圖/經濟日報提供
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