親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。

自主都更 肥水不落外人田

2013-09-16 00:00:00 聯合新聞網 記者楊文琪、陳美玲、吳泓勳╱台北報導

推動都市更新,除了由建商來發動之外,更可以由地主或住戶主動發起,自行組織更新會來實施,稱之為「自主都更」。自主都更最大好處就是「肥水不落外人田」,建商不會來分杯羹,但住戶要面臨資金和專業不足兩大問題,成為自主都更最大難關。

本周都更追追追系列報導,探討自主都更的優劣勢,同時採訪典範案例--尚華仁愛從危樓變豪宅的過程,以及台北市、新北市鼓勵自主都更的各種措施,預期未來,將有更多自主都更的成功案例出現。

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供
在都更同意門檻將修法提高,及地主擔心建商來分杯羹的氛圍下,由地主(或住戶)自行辦理的自主都更預料將成新趨勢,實際上自主都更案數量近年來也有增加,不過,自主都更要成功,首要克服龐大資金和專業技術兩大挑戰。

從921大地震到目前為止,已有上百個社區透過「自主更新」重建社區,有別於一般民間都市更新案,「自主更新」是由社區住戶整合推動而成,最大好處是由住戶主導,建商沒有分配利益,但缺點是面臨龐大資金和專業技術兩大難題,因此,目前新北市都更案當中,僅一到二成屬於自主都更,台北市採自主都更辦理的案件也不多。

台北市都發局官員表示,自主都更案件不多,主因是所有的事情都要由更新會自己辦理,包括找建築師繪圖、寫事業計畫、提送審議等整個程序,全部都要自己來,而且在討論重要事務時,得有三分之二的住戶出席,如果自主都更的人數有一、二百人,光是聯絡住戶開會就夠辛苦的。

如果住戶人數多,開會時不免人多意見雜,協調時間也會較一般由建商擔任實施者花費的時間更多,而且一般住戶對於法令與建築專業度都不夠,辦理時難免會掛東漏西,不像由建商出面與住戶溝通、整合來得單純。

新北市都更處官員指出,只要地主有意願,並超過七人以上提出申請組成更新會,就可發起都更,優點在不需如同建商有獲利考量,可自行尋找合意的設計師、營造廠,只要最後完工時,分配給原住戶房屋後的剩餘價值,足夠負擔更新成本即可。

但都更處官員也提醒,由於沒有建商參與,都更經費必須由更新會自行籌資,且一般地主大多不具備都更所需的專業技術與人脈,更需要慎選服務代理人,協助規劃都更計畫設計等。

台北市都發局官員說,自主都更的好處是,改建後的權利變換利益盡歸所有住戶分享,沒有建商來分配利益,建商只是負責興建的「代工業者」而已。

官員說,正因為自主都更由住戶自行辦理,所以包括規劃、設計、興建等費用,都由所有住戶共同支付,如果住戶的口袋不夠深,很難負擔龐大的興建費用。

此外,在協調過程中,如果住戶間的權利變換條件沒有談好,還是會出現所謂的「釘子戶」,讓整個案件推不下去。

營建署官員則說,「自主更新」案可以獲得政府在規劃設計的補助經費,另外一般民間都更案所享有的容積獎勵和稅負(如房屋稅等)減免,也都適用。

在都更同意門檻將修法提高下,新北市都更處官員觀察,近期打電話詢問如何辦理自主都更人數的確在增加中,顯示申辦自主都更的趨勢逐漸崛起。

由於「自主更新」常遇到資金不足,及缺乏專業整合、都更規劃、建築設計和工程發包等問題,因此不少「自主更新」案透過銀行的建經公司做協助。

第一建經總經理謝萬雄表示,建經公司在自主更新案主要扮演「前期整合及財務計畫評估」、「協助辦理銀行融資」、「信託專戶控管及財務稽核」、「營建管理」及「共同負擔折價抵付房地銷售管理」等五大角色,也就是說結合銀行、營造廠及更新顧問公司,提供一條龍服務,讓都市更新程序更加快速和透明。

分享給好友 加入udn
A- A+

相關新聞

《都更追追追》導讀

2017-01-18

北市都更快速通關 45天搞定

2014-01-21

新北簡易都更 150坪就能辦

2013-11-29

新北輔導老社區 年底上路

2013-11-29

公辦都更八案齊發 招商千億

2013-11-13

減少爭議 北市推NGO機制

2013-11-13

雙北動起來 都更走出低潮

2013-11-11

台灣/眷村改建 獲得高度信任

2013-11-11

韓國/居民團體 扮演重要角色

2013-11-11

德國/耐心溝通 做出當地特色

2013-11-11

日本/上位計畫 更新都市機能

2013-11-11

香港/市區重建局 擁開發權利

2013-11-11

星國/調控土地 確保永續發展

2013-11-11

都更反悔條款 向「賣身契」說不

2013-11-03

立委:捍衛權利 但應付代價

2013-11-03

建商:少數人士 易操控流程

2013-11-03

學者:規則清楚 雙方都受惠

2013-11-03

建商:等待判決 多繞一圈

2013-10-28

法官:主管機關 要硬起來

2013-10-28

律師:法院執行 具公正性

2013-10-28

他山之石/日本「強制出讓」 樹立威信

2013-10-28

都更強制拆除 地方不能閃避

2013-10-27

開發商:建立平台 加速推動

2013-10-20

估價師:明訂規則 減少紛爭

2013-10-20

律師:引進NGO 強化公正性

2013-10-20

估價透明化 打破都更黑箱

2013-10-20

營建署:設資料庫 化解歧見

2013-10-20

地政士公會林旺根:有必要過半數

2013-10-13

都更「入場券」門檻 宜低不宜高

2013-10-13

都更基金會丁致成:反對設高門檻

2013-10-13

他山之石/只設一道關卡 都更複雜度較低

2013-10-13

不動產估價師公會陳諶:先求送件順利

2013-10-13

律師蔡志揚:保障多數意見

2013-10-13

業界:都更門檻變高 加深整合難度

2013-10-07

修法延宕 全台都更面臨停擺

2013-10-07

朝野共識 都更條例本會期處理

2013-10-07

政院都更版本 立委批保守

2013-10-07

法界:地方應急 快修自治條例

2013-10-07

雙北預作準備 訂出解套程序

2013-10-07

開發商疾呼:整合遇阻 公權力適時介入

2013-09-29

熱門文章

《都更追追追》導讀

2017-01-18

留言