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終結拒遷 要靠協商制度化

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2013-09-02 00:00:00 聯合新聞網 本報記者楊文琪、吳泓勳、李淑慧/綜合報導

「頭過、身就過」,是指都市更新案前端的協商若順利完成、後端的審查就能很快過關。都市更新案之所以時常耗上十年、八年,最重要的原因就是建商與住戶互不信任,難以達成共識。

 此時,公正第三者適時加入,對房產的估價、權利的分配提出專業意見,應是促使都更協商順利進行的好方法,只可惜目前實務上並無此制度。本周「都更追追追」系列報導從都更協商的角度出發,採訪各界專家提出對策,希望對政府修改都更制度時有更多啟發。

圖/經濟日報提供
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文林苑王家激烈的抗爭、華光社區自救會成員與警方爆發嚴重衝突…,這些都市更新的留住戶、也就是俗稱釘子戶抗爭,被公認是都更過程中最棘手的部分。

「每個都更戶都希望是最後一個簽約的人,現行的都更制度下,住戶對建商不夠信賴、住戶彼此之間也不信賴。」冠德建設董事長馬玉山一語道出都更最大難題--協商困難。現行不透明機制下,住戶都會覺得「先同意拿最少」,能拖就拖,也因此都更的整合,一拖就是好幾年,造成都市更新的延宕。

都更前端的整合,最關鍵是「信任」。而如何取得住戶的信任、放心簽下都更同意書?多位專家認為,「協商制度化」,將是終結「釘子戶」的根本方法。

都更案的實施者很多都是建商,然而,對房屋的鑑價,也由建商找估價師,公正客觀性遭到很大質疑。因此,「協商制度化」的第一步,就是「估價透明化」。營建署長許文龍說,估價透明化,都更戶才會心甘情願簽字,一樓到頂樓各拿多少、是怎麼估出來的,都要合理、透明。像是國防部的眷村改建,估價都非常透明,沒有暗盤,因此幾乎沒有釘子戶的問題。

其次,當建商、都更戶彼此互不信任時,「中立的第三者」適時介入協調非常重要,若能建立制度性的協商平台,對解決問題將有很大幫助。台北市副市長張金鶚就大力倡議要成立NGO(專業的非政府組織)的協商平台。張金鶚指出,NGO協商平台的組成分子,包括建築師、律師、估價師、土木技師、學者專家等,不會藉由參與都更來獲利,純粹提供諮詢,大家會比較信服。

張金鶚表示,為使都更案順利推動,台北市的財團法人都市更新中心將培訓都更協商的種子,創造30至50個NGO專業組織,以他們的專業來協助整合地主和建商間的歧見。

而住戶與都更實施者吵架時,NGO協商平台的意見,可以送給審議會來審議,這個模式類似文林苑的六人小組,只是文林苑是在後端才介入,如果能在前端介入協助整合,信任就會出來了。

新北市有不同的作法,由市府出面扮演溝通平台,幫忙把關。都市更新處表示,去年9月通過「都市更新案協調諮詢小組設置運作要點」,只要都更案啟動後,開發商、住戶雙方有疑慮,市府將出面協助溝通。

新北市都更處指出,只要在都更案啟動、已曾辦過公聽會,只要有一方提出書面申請,將由市府主導邀請雙方對談,從去年9月至今,已輔導過九起都更案件,主要由開發商發起居多。

官員說,許多時候住戶不是不願意配合都更開發,但對開發商信賴度不足,擔心條件有問題,這時由政府公權力出面協助雙方對話,可提高住戶信任感。

官員也說明,舉辦溝通會時,市府都更小組委員會一同列席,具備包含建築、財務、估價等領域專長,協助了解開發商所提條件,是否符合市況並提出建議。

圖/經濟日報提供
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