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北市正義國宅案 耗時18年撥雲見日

2013-09-09 00:00:00聯合新聞網 記者郭及天╱台北報導

都市更新為促進土地再開發利用,達到改善居住環境、增進公共利益等功能,立意雖美,但牽涉利益龐大,不僅建商、地主利益難分配,就連黑白兩道、投機客也想分一杯羹,導致都市更新案曠日費時,其中以正義國宅案最受矚目。

儘管過程曲折,延宕18年的正義國宅案最近終於峰迴路轉、重現契機,本周「都更追追追」系列報導,細說正義國宅案的過程、及其帶來的教訓。希望政府與有意投入都更計畫的業者汲取歷史經驗、少走些冤枉路。

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供

耗時18年的「正義國宅都更案」終將重新啟動,因位在台北市忠孝東路三段的雙捷運交叉口與SOGO百貨旁,地段絕佳,潛在利益驚人,都更過程引來政商黑白各方勢力介入,地主遭槍擊、實施者幾經換手。在三圓建設接手後,已取得住戶共識,最快明年下半年拆除地上物,進入都更末端程序。

「文林苑」事件後,都更案幾近停擺,引起政府高層關注,在中央與台北市政府加速都更腳步的政策氛圍下,延宕多年的正義國宅,可望撥雲見日,而正義國宅重新啟動,在國內都更市場具指標意義。

三圓建設前後已投入80億元整合難解的釘子戶和提供搬遷補償費,並已完全取得國有土地,交付信託,全案進度加速,目前送交都市計畫審議,同時處理基地後方約400坪法定空地與國防部的爭議,雙軌並行。三圓建設表示,如一切順利,約八個月的環評程序後,預計最快明年下半年可拆除地上物,並展開銷售、動工。

「正義國宅」堪稱全台最具規模、潛在利益最高的都更案,單以土地價值估算,即逼近150億元,全案總銷售額更高達約250億元,在利益糾葛下,地主王克強遭槍擊,最早期的實施者、已投入數十億元成本的龍麟建設因整合無力,資金不足,最終以出售公司股權的方式退場。

五年前,龍麟董事長葉松年在出售股權給富邦蔡明忠之前,就有不少建築業者評估進場接手的可行性,當時初估包含取得國有地與公司股權,全部概括承受約需60億元的資金,以當時房價每坪100萬元計算,約可創造逾百億元總銷,不少有興趣的建商看到整合難度遠超乎想像,紛紛打退堂鼓,後來蔡明忠進場後,因短線看不到獲利,於是中途退場,才轉由興建過如「新巨蛋」、「天闊」不少知名摩天豪宅的三圓建設接手。

雖然該案已在2007年達到同意門檻、都市更新事業計畫核定,但因為國宅「公有土地、私有建物」的產權型態,加上歷時久遠、轉售多手,不少地主已非原眷戶,擁有地上權的住戶,須向政府購買土地才能擁有完整產權。

沒有錢買的住戶,背後又出現各勢力支持,導致土地整合變成財力角逐,一戶的搬遷補償費甚至索價數千萬元,進場分一杯羹的短線炒作投機客更不在少數;而國有地讓售規則複雜、標準不一,一度政府還被視為都更的釘子戶,也成為三圓建設整合的最高成本。

以二年前大華建設在忠孝東路對面土地取得成本,約近每坪900萬元推估,現在第一排的一樓每戶地價每坪應逾千萬元。未來三圓將規劃商場和高檔豪宅,低樓層引進SOGO百貨,跟周邊的商場串連,由於該案位於忠孝東路和復興南路、雙捷運交會,市場認為,以目前台北市精華區土地稀有,該案房價將上看每坪250萬元。與忠孝復興商圈的三家SOGO百貨、微風廣場,形成高密度的商圈,塑造全新商圈及市容。

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