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自主都更 肥水不落外人田

2013-09-16 00:00:00聯合新聞網 記者楊文琪、陳美玲、吳泓勳╱台北報導

推動都市更新,除了由建商來發動之外,更可以由地主或住戶主動發起,自行組織更新會來實施,稱之為「自主都更」。自主都更最大好處就是「肥水不落外人田」,建商不會來分杯羹,但住戶要面臨資金和專業不足兩大問題,成為自主都更最大難關。

本周都更追追追系列報導,探討自主都更的優劣勢,同時採訪典範案例--尚華仁愛從危樓變豪宅的過程,以及台北市、新北市鼓勵自主都更的各種措施,預期未來,將有更多自主都更的成功案例出現。

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供

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在都更同意門檻將修法提高,及地主擔心建商來分杯羹的氛圍下,由地主(或住戶)自行辦理的自主都更預料將成新趨勢,實際上自主都更案數量近年來也有增加,不過,自主都更要成功,首要克服龐大資金和專業技術兩大挑戰。

從921大地震到目前為止,已有上百個社區透過「自主更新」重建社區,有別於一般民間都市更新案,「自主更新」是由社區住戶整合推動而成,最大好處是由住戶主導,建商沒有分配利益,但缺點是面臨龐大資金和專業技術兩大難題,因此,目前新北市都更案當中,僅一到二成屬於自主都更,台北市採自主都更辦理的案件也不多。

台北市都發局官員表示,自主都更案件不多,主因是所有的事情都要由更新會自己辦理,包括找建築師繪圖、寫事業計畫、提送審議等整個程序,全部都要自己來,而且在討論重要事務時,得有三分之二的住戶出席,如果自主都更的人數有一、二百人,光是聯絡住戶開會就夠辛苦的。

如果住戶人數多,開會時不免人多意見雜,協調時間也會較一般由建商擔任實施者花費的時間更多,而且一般住戶對於法令與建築專業度都不夠,辦理時難免會掛東漏西,不像由建商出面與住戶溝通、整合來得單純。

新北市都更處官員指出,只要地主有意願,並超過七人以上提出申請組成更新會,就可發起都更,優點在不需如同建商有獲利考量,可自行尋找合意的設計師、營造廠,只要最後完工時,分配給原住戶房屋後的剩餘價值,足夠負擔更新成本即可。

但都更處官員也提醒,由於沒有建商參與,都更經費必須由更新會自行籌資,且一般地主大多不具備都更所需的專業技術與人脈,更需要慎選服務代理人,協助規劃都更計畫設計等。

台北市都發局官員說,自主都更的好處是,改建後的權利變換利益盡歸所有住戶分享,沒有建商來分配利益,建商只是負責興建的「代工業者」而已。

官員說,正因為自主都更由住戶自行辦理,所以包括規劃、設計、興建等費用,都由所有住戶共同支付,如果住戶的口袋不夠深,很難負擔龐大的興建費用。

此外,在協調過程中,如果住戶間的權利變換條件沒有談好,還是會出現所謂的「釘子戶」,讓整個案件推不下去。

營建署官員則說,「自主更新」案可以獲得政府在規劃設計的補助經費,另外一般民間都更案所享有的容積獎勵和稅負(如房屋稅等)減免,也都適用。

在都更同意門檻將修法提高下,新北市都更處官員觀察,近期打電話詢問如何辦理自主都更人數的確在增加中,顯示申辦自主都更的趨勢逐漸崛起。

由於「自主更新」常遇到資金不足,及缺乏專業整合、都更規劃、建築設計和工程發包等問題,因此不少「自主更新」案透過銀行的建經公司做協助。

第一建經總經理謝萬雄表示,建經公司在自主更新案主要扮演「前期整合及財務計畫評估」、「協助辦理銀行融資」、「信託專戶控管及財務稽核」、「營建管理」及「共同負擔折價抵付房地銷售管理」等五大角色,也就是說結合銀行、營造廠及更新顧問公司,提供一條龍服務,讓都市更新程序更加快速和透明。

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