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以房養老擔心起家厝拿不回?4迷思總整理

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2017-07-28 06:53:35 經濟日報 記者陳美君╱台北報導

2015年剛啟動的「以房養老」商業型模式,尚未經時間淘洗琢磨,承作比例不高,如何突破文化傳統觀念、法令限制,都是「以房養老」續行之路將遇到的挑戰。

根據金管會統計,「商業版」以房養老2015年11月開辦,至今年5月底止,累計突破1,600件,核貸額度超過85億元。銀行主管說,每月湧進上百通詢問電話,實際承作比例不高,主要原因包括子女不願放棄房子繼承權利,以及華人存有「起家厝」概念,向銀行貸款花用,被視為一種浪費行為等。

銀行主管分析,若以如此高的詢問度而言,「以房養老」算是叫好不叫座,有些民眾雖有意願申貸,登門詢問多次,最後還是裹足不前,背後理由主要有四大迷思。

第一個是台灣房價高,特別是大台北都會區,一般薪水階級要買房子不是太容易,若長輩名下有房產,兒女通常不樂見長輩申請以房養老,因為這樣「等於是拿走他們未來可能繼承的財產」,會極力阻止長輩申請,造成銀行業務推展的困難。

第二是老一輩向來都有「起家厝」的傳承概念,若不是生活確實出現困難,通常不願把房子拿出來抵押借錢、債留子孫。

「台灣多數老人將房產視為重要遺產,不願拿年輕時奮鬥的成果向銀行借貸,甚至認為老了還要抵押房子借錢不光彩、很沒面子」,銀行主管說,這些觀念根深蒂固,行員需花費很多時間開導客戶,但往往事倍功半,認為「拿房子抵押換錢花用,傳出去會被親友說浪費」。

銀行主管指出,近年來,在各銀行努力推動下,這些觀念和過去相比已見鬆動,但上門洽詢的客戶多,拍板定案的還是少數,且行員需要花費很多時間解釋。

第三個迷思是很多人認為房子終究會變成銀行所有。銀行主管說,有些民眾認為,只要辦了以房養老,房子就會變成銀行的,太不划算。事實上,以房養老就像房屋貸款一樣,只是把房子抵押給銀行,所有權及使用權仍為屋主所有,到期時只要清償借款,房子仍可回歸所有權人或繼承人。

最後一個迷思是民眾認為辦理以房養老,太早過世就會吃虧。但銀行主管說,銀行只會拿回債權,例如︰屋主總共領了100萬元,銀行賣掉房屋後,扣除100萬元,剩下的價金仍會還給繼承人,不會讓屋主或繼承人「吃虧」。西方社會推行以房養老措施多年,也是在各種嘗試後,發現銀行還是得兼顧獲利,不能一直做賠錢生意,政府適度介入,是以房養老制度能否成功重要的關鍵;台灣要想打破「房屋是家傳私產不得動用」集體迷思,專家建議要多一點政府角色的介入。

政府介入的第一步包括行政及立法機構的修法,現代人長壽,有人建議以房養老只能30年,實在不夠長,受限於現今銀行法規範跟銀行往來貸款年限30年,銀行無法拉長貸款時間,又有人認為可以請保險公司加入,呼應政府長照政策,但保險法規不淮保單設計連結以房養老商品;若不想大動干戈,同時修銀行法及保險法,政大地政系授張金鶚認為,或可為以房養老訂定專法。

在確立法律定位後,便能找到以房養老措施相對應的主管機關,建立制度後,以房養老在台灣才能長遠持續做下去。

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