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上百都更案 虛耗十年無成

2013-08-26 00:00:00 聯合新聞網 記者郭及天╱台北報導

位於台北市忠孝東路黃金地段的正義國宅都更案,耗時15年,目前仍在審查中。 (本報...

位於台北市忠孝東路黃金地段的正義國宅都更案,耗時15年,目前仍在審查中。 (本報系資料庫)

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都市更新牽涉多方利益,流程冗長又繁複,其中政府的審查進度過慢、審查人力與專業度不足,是拖延都更進度的主要原因之一。

外界屢有「加快都更審查」的呼聲,然而,牽涉到利益分配,公務人員豈敢大意,為此,本周都更追追追系列報導,特地採訪建商、學者、政府官員,提出如何縮短審查流程的建議,並舉出雙北市的新作法,望能為都更流程縮短盡一份心力。

都更已經成為近年台北市建商取得案源的重要管道之一,但冗長繁複的都更流程,往往耗費大量人力、時間和金錢,以台北市為例,成功個案平均約花6.5年,還有上百件都更案耗時逾十年,仍在流程中周旋。

據營建署統計,目前台北市有55件已完工的都更案,施工中21件,事業概要已核准、還在整合階段的案件有265件,報核中有184件。

從台北市已完工的都更成功案例觀察,從劃定為都更範圍到完工取得使用執照,平均大約需要6.5年的時間,扣除掉約2.5年的銷售期與興建工程期,劃定都更範圍到事業概要、事業計畫核定、權利變換流程走完,平均大約需要四年的整合期。因921震災以都更程序改建的高價豪宅,如「尚華仁愛」、「仁愛麗景」、「元大木百悅」等為例,從都更改建到完工,平均都花了八至十年左右的時間。

依現行流程,一個民間都更案首先需劃定為都更單元,由住戶自組更新會或委託建商實施,進行事業概要,在事業概要階段,需十分之一的人數與產權同意,接著進行事業計畫,在事業計畫階段,若為政府已劃定更新區,需人數五分之三、產權三分之二同意;自行劃定區則需人數三分之二、產權四分之三同意,事業計畫核定後,再以權利變換或協議合建的方式進行,才能申請建照、進行銷售和動工。

能在二年內完成程序並完工,例如元利建設在中山區「元頂世紀館」等案,主要多因為原地主人數少,意見單純,整合相對容易,但這類個案畢竟是少數。

絕大多數的都更案,都需面臨整合數十、甚至上百位地主意見的困境,整合了十年以上、還在努力遊說少數不同意地主,甚至半途認賠退出的都更案,所在多有。

建商表示,每位地主都想成為「最後一個蓋章同意的人」,人性貪婪總認為能多拿一些好處,不過,這是建商投入都更本來就必須面對的難題,進場多挑成熟度高的個案,達到同意門檻並不難,多花點心思或許還有解。但更大的問題是,建商和多數住戶費盡苦心,協力走完程序、同意門檻達成後,最後卻仍不見公權力對極少數不同意的住戶執行拆除,讓都更案懸著,終究無解。

圖/經濟日報提供

圖/經濟日報提供

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